Ao longo da vida vão surgindo alguns negócios de oportunidade, todavia, por motivos de vária ordem, podemos não dispor dos recursos financeiros para efetuarmos o negócio, acabando por perder boas oportunidades. É nestas situações que o contrato de promessa de compra e venda (CPCV) surge como uma possível solução. Show
No presente artigo procuramos dar resposta as questões mais frequentes sobre o contrato de promessa de compra e venda, nomeadamente em que consiste, em que situações deve ser celebrado, quais os seus benefícios e o que se sucede em caso de incumprimento por qualquer uma das partes. O contrato de promessa de compra e venda ou, simplesmente, promessa de compra e venda, consiste num acordo realizado entre duas partes, neste caso entre o promitente comprador (aquele que adquire) e o promitente vendedor (aquele que vende), através do qual ambos se obrigam a celebrar no futuro (data prevista para a celebração da escritura de compra e venda) um contrato definitivo de compra e venda. A generalidade dos contratos de promessa de compra e venda tem como propósito a venda e aquisição de um imóvel (casa ou terreno). Referir que o contrato de promessa de compra e venda é opcional. Não obstante, a celebração de uma promessa de compra e venda constitui uma salvaguarda dos direitos e deveres de ambas as partes no negócio a efetuar até à data da assinatura do contrato de compra e venda. Quando celebrar um contrato promessa de compra e venda?Regra geral, o contrato de promessa de compra e venda deve ser celebrado sempre que, no momento, não estejam reunidas as condições necessárias para se realizar a escritura de compra e venda em definitivo, nomeadamente nas seguintes situações:
O que deve constar no contrato promessa de compra e venda?No caso da aquisição de um imóvel, como por exemplo uma casa ou um terreno, deve estar incluída a seguinte informação no contrato de promessa de compra e venda:
O que é o sinal no contrato de promessa de compra e venda?Nos contratos promessa de compra e venda é normal existir um valor envolvido (quantia monetária), ao qual a lei designa por sinal. Por poucas palavras, o sinal nada mais é que uma forma de o promitente comprador manifestar o seu interesse (intenção contratual) pela concretização do contrato de compra e venda junto do promitente vendedor. A legislação não estabelece a quantia a ser dada como sinal, todavia é muito comum que, nos contratos que visem a aquisição de uma habitação (casa), este possa corresponder a 10% ou 20% do preço do imóvel. Exemplo: Se o valor da aquisição de uma casa for no valor de €200.000,00 (duzentos mil euros), o sinal a pagar no ato do contrato de promessa é de €40.000,00 (quarenta mil euros). Alertamos para que o promitente comprador ao proceder ao pagamento do sinal não deixe de solicitar um recibo que comprove que comprove a transação. Alternativamente, aconselhamos as partes a que no próprio contrato promessa de compra e venda faça refiram o valor já pago a título de sinal. Em que consiste a eficácia real do contrato?A lei estabelece que ao contrato de promessa de compra e venda as partes possam atribuída uma eficácia acrescida à promessa de compra e venda, ganhando este assim uma força jurídica maior, ao abranger terceiros. A esta “eficácia acrescida” a lei chama eficácia real. Ambas as partes podem atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e escrita pública e ser também ela registada. Uma vez atribuída a eficácia real a um contrato de promessa, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de que se encontre na posse ou detenção de um terceiro. Exemplo: A Maria, proprietária de uma casa, celebrou há um mês um contrato de promessa de compra e venda com o António, tendo atribuída eficácia real ao contrato. Ontem, a Maria celebrou um contrato de arrendamento para habitação com o José. Como foi atribuida eficácia real ao contrato, o direito do António (compra do imóvel) prevalece sobre o direito do José (arrendamento). Quais as consequências do incumprimento do contrato?As partes podem estabelecer que, em caso de incumprimento (caso a escritura de compra e venda não seja concretizada), o contrato de promessa de compra e venda preveja a aplicação de sanções à parte faltosa. Todavia, caso nada seja estabelecido pelas partes no contrato promessa de compra e venda, a lei estabelece que se aplicam as regras gerais do Código Civil. Nesta situação, havendo incumprimento por parte do promitente vendedor, este terá de proceder à devolução ao promitente comprador do valor do sinal em dobro. Caso o incumprimento seja do promitente comprador, o promitente vendedor poder ficar com o montante do sinal pago, não sendo obrigado a concretizar o negócio. No entanto, mesmo havendo incumprimento do contrato de promessa de compra e venda por uma das partes, a outra parte poderá continuar com interesse na efetiva celebração do contrato de compra e venda em definitivo, nesta situação o seu direito não será prejudicado, pelo que sempre poderá recorrer ao Tribunal com o intuito de obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial da pessoa faltosa, tal como dispõe o artigo 830.º do Código Civil. O que acontece em caso de morte?Estabelece a legislação que em caso de morte do promitente vendedor ou do promitente comprador os deveres e obrigações resultantes do contrato de promessa de compra e venda transmitem-se aos sucessores da parte falecida (412.º do Código Civil), estando este obrigados a cumprir com o contrato. Minuta de contrato promessa de compra e vendaContrato de promessa de compra e venda de prédio urbano PRIMEIRO: (nome completo), (estado civil), (profissão), natural da freguesia de (indicar naturalidade), e residente na (morada completa), portador do Cartão de Cidadão de nº (XXXXX), válido até (XX/XX/XXXX), contribuinte nº (XXXXXX), como promitente vendedor; e SEGUNDO: (nome completo), (estado civil), (profissão), natural da freguesia de (indicar naturalidade), e residente na (morada completa), portador do Cartão de Cidadão de nº (XXXXX), válido até (XX/XX/XXXX), contribuinte nº (XXXXXX), como promitente comprador; É celebrado, de boa fé, o presente contrato de promessa de compra e venda, com as seguintes cláusulas: Cláusula 1.ª Cláusula 2.ª Cláusula 3.ª Cláusula 4.ª Cláusula 5.ª O primeiro e o segundo contraentes declaram que o presente contrato satisfaz a vontade de ambos, ficando o mesmo subordinado aos princípios legais aplicáveis e importando o seu não cumprimento o direito à execução específica, nos termos do artigo 830.º do Código Civil. (localidade), (dia) de (mês) de (ano) ______________________ ______________________ – artigo redigido por uma jurista com base nos artigos 401.º e seguintes do Decreto-Lei n.º 47344/66 (Código Civil) Como fazer um contrato de sinal?MODELO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COM SINAL (ARRAS) PREÇO TOTAL R$..........., que serão pagos da seguinte forma: R$..................., neste ato, a título de Sinal e Princípio de Pagamento, através de cheque número ........ do banco ........., entregue ao VENDEDOR pelo COMPRADOR. 5.1.
O que é o sinal no contrato de compra e venda?Arras ou sinal de negócio é um instituto muito comum nos CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Previsto entre os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, objetiva a garantia de que um negócio (geralmente uma promessa) venha a ser fechado.
Como elaborar um contrato de promessa de compra e venda?Quais são os requisitos do contrato de promessa de compra e venda.. comprovação de que o bem está livre de qualquer pendência financeira;. prazo para realização do contrato definitivo;. identificação do comprador e do vendedor;. identificação do bem negociado;. valor do sinal de adiantamento;. valor de compra acordado;. O que não pode faltar num contrato de promessa de compra e venda?O que não pode faltar no contrato de compra e venda. Revista Stand 46 - Abril - Maio - Junho/2019. ... . Identificação das partes. ... . Detalhamento do objeto (incluir alguma mobília se necessário) ... . Prazos e preços. ... . Transferência da Posse. ... . Débitos. ... . Penalidades, caso haja descumprimento (Cláusula penal). |