Notificação de rescisão de contrato com imobiliária

Na correria do dia a dia, é comum acontecer imprevistos em qualquer área da nossa vida, incluindo o aspecto imobiliário. Por isso, existe a rescisão de contrato, que é quando um acordo precisa ser encerrado antecipadamente.

Assinar um contrato de locação, normalmente, impõe um compromisso mínimo de 12 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Por isso, a rescisão de contrato de locação merece uma atenção especial, por envolver diversos trâmites burocráticos e legais.

Nesse contexto, veja todos os cuidados que você precisa tomar para saber o que fazer e como lidar com esse tipo de situação.

Locatário e inquilino: quais são os motivos para rescisão do contrato de locação?

No Brasil, os contratos de locação possuem normalmente duração de 30 meses, mas nem sempre esse prazo é cumprido. Por isso, às vezes, uma das partes precisa desfazer o acerto e cancelar a locação com antecedência. Veja quais são as regras para o locador ou o locatário que queira pedir o destrato:

Rescisão pelo locador
A Lei do Inquilinato não prevê essa possibilidade. Ou seja, se não houver acordo entre o locador e o locatário, o proprietário não pode solicitar a volta do imóvel antes de acabar o contrato.

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em duas situações específicas. São elas:

• caso ele precise do imóvel com urgência para uso próprio e não tenha outro bem;
• se o inquilino cometer algum tipo de ato ilegal ou descumprir as regras do contrato, por exemplo, alguma reforma não autorizada.

Vale lembrar que o não pagamento do aluguel também se caracteriza como descumprimento de contrato, permitindo que o proprietário solicite o imóvel de volta ao inquilino. Do contrário, o proprietário deve sempre esperar finalizar a duração do contrato para pedir o imóvel de volta.

No caso de o locador rescindir o contrato, que se chama rescisão unilateral, por determinação da lei, haverá pagamento de multa. Essa regra tem como objetivo garantir segurança para o inquilino e evitar abuso do proprietário.

Rescisão pelo inquilino

Já o inquilino, por sua vez, não tem a obrigação de apresentar motivos específicos para deixar o imóvel. No entanto, terá que pagar uma multa estabelecida no contrato, prevista também pela Lei do Inquilinato, que determina que o valor a ser pago deve ser proporcional ao tempo que resta do acordo.

Se o acordo é de 30 meses e o inquilino optou por rescindir após 20 meses, a multa será proporcional aos 10 meses que restam. Porém, existem muitas imobiliárias que optam por um modelo de contrato que prevê duração de 30 meses, mas possui uma cláusula que permite a saída do inquilino após 12 meses sem o pagamento da multa.

Além disso, existem duas exceções para que o inquilino não pague multa ao sair antes do prazo: se o inquilino for transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades, que não seja aquela do contrato.

Dessa forma, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o proprietário por escrito e apresente o documento comprobatório da transferência, contendo o endereço completo do futuro local de trabalho. Essa notificação deve ser feita em um prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

Ou quando a propriedade apresenta problemas estruturais ou de manutenção que são anteriores ao fechamento do contrato.

Quais os documentos exigidos no momento de rescindir um contrato?

Assim como em todo trâmite burocrático, para rescindir um contrato, é fundamental requisitar ou apresentar alguns documentos padrões, tais como comprovantes de quitação de encargos e encerramento de serviços prestados:

• conta de água;
• conta de luz;
• taxa de condomínio.

Além desses documentos, o comprovante de pagamento de multa e, obviamente, o termo de rescisão de contrato.

Multa por quebra de contrato

Como dito anteriormente, se o locador ou o locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente, paga uma multa de valor previamente estabelecido no acordo. Confira agora mais informações sobre essa cobrança.

Como funciona a multa

De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), a multa deve ser calculada proporcionalmente aos meses restantes para o encerramento do contrato. Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro.

Normalmente, na prática, a multa é estipulada em um valor referente a três meses de aluguel. Ou seja, quando é realizado um contrato de locação de 30 meses, por exemplo, será estipulada uma multa convencional de três meses para a parte que descumprir o acordo. Dessa forma, se ao final de 20 meses o inquilino decidir deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos dez meses que ainda faltam.

Cálculo em valores

Para ficar mais claro de entender como converter os meses estipulados para a multa em valores, segue um exemplo do cálculo que deve ser feito:

Vamos supor que ambas as partes envolvidas concordem com uma multa de três aluguéis, com o valor de R$1.000,00 cada mês, totalizando R$3.000,00. Assim, se passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior e o inquilino decidir deixar o imóvel, o primeiro passo é obter o valor da multa mensal equivalente, dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado, ou seja:

R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00

Depois basta multiplicar a multa mensal pela quantidade dos meses restantes para o cumprimento do contrato. Dessa maneira:

R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00

Nesse exemplo de rescisão de contrato, a multa que será paga pelo inquilino ao proprietário do imóvel é de R$1.000,00.

Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.

É sempre bom ter em mente que o cálculo será proporcional ao tempo restante do contrato, e não ao seu período de vigência em meses. Dessa forma, evitará confusões quanto a isso.

Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o contrato de aluguel. Além disso, se já tiver pago essa multa com base em valores calculados de forma errada, ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito.

Para isso, tem que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução. Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado, e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis. Portanto, é aconselhável que evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeças no futuro com o inquilino ou proprietário.

Desocupação do imóvel: como proceder?

A desocupação do imóvel deve seguir alguns critérios, independentemente de quem decidiu pela rescisão do contrato de locação. Por exemplo, é necessário que o inquilino realize uma vistoria de saída, de modo a garantir que a propriedade esteja nas mesmas condições de conservação do início do contrato, antes de ser ocupada pelo locador.

Também é importante que o proprietário ou a imobiliária forneça um comprovante de que as chaves foram entregues, de modo que não existam mais cobranças referentes à locação. Após a entrega das chaves, o procedimento pode considerar-se finalizado.

Prazos de encerramento
A rescisão do contrato de locação também tem alguns prazos que devem ser observados. Uma vez que o proprietário solicita o imóvel, o inquilino não precisa sair imediatamente. O padrão é que sejam concedidos 30 dias para que o locatário se organize e encontre um novo imóvel.

No entanto, quando há disputas judiciais para despejo do inquilino, normalmente, concede-se um prazo de seis meses, desde que haja manifestação por parte do advogado no tempo determinado. Por outro lado, se o encerramento do contrato é pedido por quem aluga o imóvel, conta-se com um aviso prévio também de 30 dias para permitir que o proprietário se planeje financeiramente e encontre o mais rapidamente possível um novo morador para o local.

Em casos de contratos com períodos indeterminados ou término do seu prazo de duração, tanto o locador quanto o inquilino podem fazer a solicitação da rescisão do contrato, mas ambos não podem pedir e nem entregar o imóvel antes dos 30 dias de término ajustado no contrato, apenas notificar sobre a transação.

Como o corretor pode ajudar na rescisão de um contrato de locação?

Nesses casos de rescisão dos contratos de locação, a posição do corretor imobiliário costuma ser a de intermediação do diálogo entre inquilino e proprietário, administrando o que for possível para conduzir essa relação de forma correta, amistosa e eficaz.

O primeiro passo é conferir o que foi combinado no contrato de aluguel, pois é esse documento que determina as regras do procedimento. É preciso verificar as cláusulas que informam sobre as multas, os prazos e as condições para desocupação do imóvel. Muito importante que o corretor saiba o processo de ponta a ponta para poder auxiliar os dois lados.

Mas você sabe quais cuidados deve ter para garantir o direito de ambas as partes em uma quebra de contrato? Confira algumas medidas práticas, que podem evitar muitos problemas nesse momento.

Obter o reconhecimento de firmas em cartório

Essa é uma das medidas mais importantes para manter a validade de qualquer contrato, incluindo o de locação e, consequentemente, de suas cláusulas de rescisão, como multas e prazos.

É recomendado não apenas que o contrato de locação tenha o reconhecimento de firma das partes contratantes, como também, o documento comprobatório em termos de entrega das chaves do imóvel. Isso traz mais respaldo jurídico no caso de eventuais problemas, pois, dessa forma, não haverá contestação da identidade e da assinatura de quem se comprometeu nesses documentos.

Fornecer o termo de vistoria

De modo geral, cabe à imobiliária fornecer não apenas um termo de vistoria, como também, acompanhar a verificação do imóvel. Esse termo é como um retrato descritivo da propriedade, tanto antes da locação, quanto na rescisão do contrato.

Quanto mais detalhados forem os termos de vistoria, maior a garantia e a segurança jurídica das partes contratantes. Afinal, esse documento poderá apontar eventuais responsabilidades e direitos relativos a indenizações, reformas, manutenções e reparos no imóvel.

Dar atenção a prazos e multas estabelecidas

Um corretor deve ser rigoroso no cumprimento das cláusulas contratuais, como na aplicação de multas e no que diz respeito aos prazos estabelecidos. Dessa forma, vai garantir a fiel efetivação dos termos de locação, assegurar que o proprietário não terá nenhum prejuízo imprevisto e permitir ao inquilino contar com a segurança jurídica de saber quais são os seus deveres e obrigações.

Outro ponto que deve ser constatado é que o locador não pode solicitar ao inquilino a desocupação do imóvel antes do prazo acordado, mas caso passe desses 30 dias, o contrato se torna indeterminado. Dessa forma, a presença do corretor é extremamente necessária para garantir a ambas as partes interessadas que o processo seja finalizado de acordo com as cláusulas e de forma correta.

Garantir as renovações e atualizações contratuais

A maioria dos contratos de locação prevê renovações periódicas, principalmente, quando são por tempo determinado, e também reajustes. Em geral, essas atualizações de valor dizem respeito ao valor do aluguel, que é corrigido anualmente por algum índice escolhido como referência quando da realização do contrato, como o IGP-M.

Manter contato com as partes

Além das características citadas acima, o corretor deve manter o contato constante com ambos os participantes da negociação. Isso é uma função essencial nas atribuições do profissional na relação, visto que ele age como um intermediário entre o inquilino e o proprietário.

Essa também é uma das formas de garantir transparência e segurança durante todo o processo contratual, evitando diversas dores de cabeça e podendo amenizar eventuais erros de comunicação. Essa postura favorece o fiel cumprimento das cláusulas dos contratos, até mesmo, durante uma rescisão. E, ainda, de quebra, garante uma boa reputação para o corretor, que será visto com bons olhos por ambos os lados.

Portanto, não se esqueça: o corretor é uma figura essencial na rescisão do contrato, para garantir que todo o trâmite burocrático seja feito de forma eficaz.

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