Qual a força de uma convenção de condomínio?

(da série Registros sobre Registros, n. 254)

                     Des. Ricardo Dip

 924. Prescreve o caput do art. 9º da Lei 4.591, de 1964, devam os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários de direitos relativos à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborar, por escrito, a convenção do condomínio Essa convenção, prossegue a mesma Lei (§ 1º do art. 9º), deverá ser registrada no ofício imobiliário, neste averbando-se, ainda, as alterações que eventualmente sobrevenham na convenção.

Consiste a convenção de condomínio, em palavras de Caio Mário, em um “estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos” (cf. Condomínio e incorporações, o.c., p. 123), é “autêntica lei interna da comunidade” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito das coisas, 2015, p. 404), disciplina que, entretanto, acordada pelos condôminos (art. 1.333 do Código civil), está submetida a restrições legais, de sorte que a convenção harmoniza algum exercício da liberdade dos condôminos com os parâmetros indeclináveis da lei. Ainda que a convenção possa compreender-se (secundum quid) como um contrato −representativo da vontade da maioria que a aprove−, ela não só “está subordinada à lei, à qual jamais pode contrariar”, tendo-se por nulas “as resoluções da assembleia geral que venham infringir textos de diplomas legais” (Arnaldo Rizzardo, in Direito das coisas, 2016, p. 657), senão que, além disso, supera os limites próprios de um contrato −que são os dos efeitos exclusivamente inter partes−, porque a convenção não apenas se estende a sucessores (inter vivos ou causa mortis) e sub-rogados (os ocupantes das unidades autônomas, assim, p.ex., os locatários, os comodatários, os prepostos), mas também a terceiros estranhos à possessão ou detenção dessas unidades (cf., brevitatis causa, Caio Mário, p. 125; Rizzardo, p. 657; Carlos Roberto Gonçalves, p. 404). Tome-se, à conta de ilustração, a hipótese −de que cogita Caio Mário− da vedação do uso do elevador social para transporte de volumes vultosos, regra que obriga pessoas estranhas ao condomínio. Disso cabe extrair que a convenção, sendo, sob certo aspecto, um contrato, seja também, por outro aspecto, um ato normativo, dotado de “força cogente, suprimindo as lacunas da lei e atingindo, inclusive, aqueles que penetram esporadicamente no prédio” (Rizzardo); daí a lição de Luciano de Camargo Penteado: “a vida condominial é regida, basicamente, por dois atos normativos (…) a convenção e o regimento interno” (Direito das coisas, 2008, p. 386), este, o regimento, facultativo (dirigindo-se à regulação de “aspectos mais práticos da vida do condomínio, como horários de funcionamento da portaria, de eventuais serviços”); a primeira, a convenção, disciplina de elaboração obrigatória.

A Lei 4.591 impõe que a convenção se elabore por escrito, e o vigente Código civil brasileiro, prevendo possa instituir-se por ato inter vivos ou por testamento (caput do art. 1.332), admitiu, no § 1º de seu art. 1.334, possa o título correspondente ser uma escritura pública ou um instrumento particular, devendo constar desse título, obrigatoriamente, (i) “a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns”; (ii) “a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns”; (iii) o fim a que as unidades se destinam (incs. I a III do art. 1.332 do Código); (iv) “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”; (v) “sua forma de administração”; (vi) “a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações”; (vii) “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores” (incs. I a IV do art. 1.334 do mesmo Código; acrescente-se que, com caráter facultativo, pode constar da convenção o regimento interno −inc. V do art. 1.334).

Considerada a natureza híbrida da convenção de condomínio −sendo, por distintos aspectos, contrato e ato normativo−, tenha-se em linha de conta que o Código civil prevê direitos dos condôminos, direitos esses que a convenção não pode, nullo modo, suprimir, quais sejam (i) o de usar, fruir e livremente dispor de suas correspondentes unidades autônomas; (ii) o de usar das partes comuns do edifício, de acordo com sua destinação e desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores; e (iii) o de participar e votar nas deliberações da assembleia, o que se condiciona à quitação das despesas condominiais (cf. art. 1.335). Averbe-se que, embora esse art. 1.335 se refira aos direitos dos condôminos,

cabe estendê-lo de consonância com o que dispõe o § 2º do art. 1.334 do mesmo Código: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

Tampouco pode a convenção de condomínio excluir os deveres legais dos condôminos −deveres esses igualmente extensivos aos  promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas−, que são os de (i) não realizar obras que possam comprometer a segurança do edifício; (ii) não alterar a forma e a cor da fachada do prédio, das partes e esquadrias externas; (iii) dar às partes edilícias a mesma destinação que tem a edificação, não as podendo utilizar de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, bem como em ofensa dos bons costumes (art. 1.336 do Código civil; cf. também o art. 10 da Lei 4.591, de 1964).

A convenção, assim o prescreve o caput do art. 1.333 do Código “deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais”, e ainda que, de logo, seja “obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”, deve ser registrada para ser oponível contra terceiros (p.ún. do art. 1.333).  Deve constar da convenção, por força do que dispõe o § 3º do art. 9º da Lei 4.591, (i) a discriminação das partes de propriedade exclusiva e as condominiais; (ii) a destinação das diferentes partes; (iii) a maneira de usar as coisas e serviços comuns; (iv) os encargos, a forma e a divisão das contribuições condominiais para as despesas de custeio e para as extraordinárias; (v) o modo como se escolherão o síndico e o Conselho Consultivo; (vi) as atribuições do síndico, excedentes  das legais; (vii) a gratuidade ou não das funções do síndico; (viii) o modo e o prazo para a convocação das assembleias gerais dos condôminos; (ix) o quorum relativo os diversos tipos de votações nas assembleias; (x) a forma de contribuição para constituir-se o fundo de reserva; (xi) a forma e o quorum para as mudanças na convenção; (xii) a forma e o quorum para a aprovação do regimento Interno quando não incluído na mesma convenção.

A Lei brasileira 6.015, de 1973, prevê o registro stricto sensu da convenção de condomínio (item 17 do inc. I do art. 167), destinando-se ao livro 3 (registro auxiliar; cf. inc. III do art. 178) do ofício da situação territorial do imóvel (art. 169). Assinale-se que essa inscrição há de anteceder-se, de maneira obrigatória, pelo registro da instituição do condomínio, dispensando-se seja o ato do livro 3 textualizado verbo ad verbum quando uma cópia do título de convenção seja arquivada no cartório predial (assim, Ademar Fioranelli, o.c., p. 595).

Estranha −mas, parece, legalmente admissível− é que a convenção de condomínio seja elaborada e apresentada a registro por proprietário único do prédio (ainda uma vez, Fioranelli, p. 596), permitindo-se, observado o quorum condominial de 2/3 das frações ideais (p.único do art. 25 da Lei 4.591 e primeira parte do art. 1.351 do Código civil), a mudança da convenção, averbável no mesmo livro 3.

Quanto à convenção do condomínio é correto afirmar?

Qual é a natureza jurídica de um condomínio?

Qual é a lei que rege as relações entre os condôminos?

O que é quórum legal?